Schlagmann Poroton - Kompakt: Änderungen bei Bauvertragsrecht und Mängelhaftung

Kompakt: Änderungen bei Bauvertragsrecht und Mängelhaftung

Zum 1. Januar 2018 sind das neue Bauvertragsrecht sowie die neue kaufrechtliche Mängelhaftung für Aus- und Einbaukosten in Kraft getreten. Alle unter die Definition Bauvertrag fallenden Verträge, die seit dem Stichtag geschlossen wurden, unterliegen den neuen Regelungen. Für Verträge, die vor dem Stichtag gültig wurden, bleiben die bisherigen Regelungen des Werkvertrags bindend.

Die Ziele des Gesetzgebers

Die Reform sollte das bislang sehr allgemein gehaltene Werkvertragsrecht an die aktuelle Rechtsprechung und Bautechnik anpassen. Das war mehr als fällig: Das Werkvertragsrecht stammte in großen Teilen noch aus dem Jahr 1900. Die neue Regelung soll eine interessengerechte und ökonomisch sinnvolle Ausgestaltung und Abwicklung von Bauverträgen ermöglichen. Auch der Verbraucherschutz wurde gestärkt.

Überblick über den Aufbau des neuen Bauvertragsrechts

1. Allgemeine Vorschriften des Werkvertragsrechts §§ 631–650 BGB
2. Bauvertrag §§ 650a–650h BGB
3. Verbraucherbauvertrag §§ 650i–650n
4. Architekten- und Ingenieurvertrag §§ 650p–650t BGB
5. Bauträgervertrag §§ 650u–650v BGB
6. Neuregelung der kaufrechtlichen Mängelhaftung § 439 Abs. 3 BGB
7. Prozessuale Änderungen bei Rechtsstreitigkeiten
Anhang: Muster für Widerrufsbelehrung bei Verbraucherverträgen
 
Anmerkungen zu drei zentralen Punkten

Zu 2) Bauvertrag §§ 650a–650h BGB

Erstmalig wird der Begriff des „Bauvertrags“ zu einem Bauwerk, einer Außenanlage oder einer Instandhaltungsmaßnahme mit wesentlicher Bedeutung durch den Gesetzgeber definiert.
Ein Bauwerk ist demnach eine unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache.
Die Instandhaltung eines Bauwerks ist regelmäßig von wesentlicher Bedeutung, wenn die Maßnahme durch die Baubehörde genehmigt werden muss oder zu erheblichen technischen oder optischen Veränderungen führt.
 
Zu 3) Verbraucherbauvertrag §§ 650i–650n

Neuer Vertragstypus
Der Gesetzgeber hat jetzt bei Bauverträgen den Vertragstypus des „Verbraucherbauvertrags“ eingeführt, um den Verbraucherschutz zu verbessern. Nach Definition in § 650i BGB meint der Begriff Verbraucherbauverträge solche Verträge, „durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird“. Diese Vertragsform gilt bei Neubauten, aber auch bei größeren Umbauten im Bestand.

Baubeschreibung
Mit der neuen Rechtslage wird die Baubeschreibung zu einem verbindlichen Teil des Verbraucherbauvertrags. Sprich, der Vertrag muss nun zwingend eine Baubeschreibung in Textform enthalten, die den Verbraucher über wesentliche Eigenschaften des Bauwerks informiert.
Diese Beschreibung ist schriftlich oder als lesbare Erklärung auf einem Datenträger zu verfassen. Sie muss einige Punkte enthalten: die Dauer der Baumaßnahmen und der Zeitpunkt der Fertigstellung, eine allgemeine Beschreibung des Neubaus oder Umbaus, der Baukonstruktion der einzelnen Gewerke und der angebotenen Leistungen. Diese Auflistung kann je nach Bauvorhaben unterschiedlich lang ausfallen. Darüber hinaus muss der Unternehmer in der Baubeschreibung die „wesentlichen Eigenschaften“ des Bauwerks darstellen.
Sofern möglich, müssen Unternehmer zudem den Zeitpunkt der Fertigstellung angeben. Steht der Termin zu Beginn der Baumaßnahmen noch nicht fest, müssen sie stattdessen deren Dauer angeben.
Der Unternehmer darf seinem Auftraggeber diese Baubeschreibung nicht erst mit dem Bauvertrag zur Unterschrift vorlegen. Vielmehr ist er verpflichtet, dem Verbraucher die Baubeschreibung „rechtzeitig vor Abgabe“ der Vertragserklärung zur Verfügung zu stellen.

Erstellung und Herausgabe von Unterlagen
Erstmalig formuliert der Gesetzgeber explizit einen Herausgabeanspruch für Bauunterlagen, beispielsweise Planungs-
unterlagen, Revisionspläne oder Betriebsanleitungen – der Auftraggeber darf diese einfordern.
Der Auftragnehmer muss dem Auftraggeber ebenfalls Unterlagen aushändigen: alle Papiere, die benötigt werden, damit man vor Beginn der Bauarbeiten geforderte Nachweise bringen kann, beispielsweise bei Behörden oder Banken. Dazu zählen der Nachweis, dass das Bauordnungsrecht eingehalten ist, oder auch Nachweise, die für KfW-Anträge nötig sind. Diese Pflicht gilt für den Auftragnehmer spiegelbildlich für solche Unterlagen, die spätestens mit der Fertigstellung des Werks vom Auftraggeber gebraucht werden – beispielsweise um nachzuweisen, dass Arbeiten tatsächlich den Vorgaben entsprechend ausgeführt wurden.

Widerrufsrecht auch für Neubauten
Bislang konnten Verbraucher dann ein Widerrufsrecht geltend machen, wenn es um kleine Baumaßnahmen ging, beispielsweise bei Renovierungen. Diese Regelung wird nun auf Verbraucherbauverträge ausgeweitet. Künftig kann auch ein Vertrag über einen Neubau und erhebliche Umbauten innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden. Der Verbraucher muss dies auch nicht begründen. Unternehmer müssen den Verbraucher beim Vertragsabschluss über diese Möglichkeit zum Rücktritt informieren, sonst verlängert sich die Frist.

Abschlagszahlungen
Abschlagszahlungen sollen sich am Wert der erbrachten Leistungen orientieren. Das ist neu, bislang wurde der wenig praktikable Begriff des Wertzuwachses zugrunde gelegt. Mit der neuen Lösung werden Vorschriften aneinander angeglichen, die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B) entspricht nun dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Kündigungsrecht für Besteller und Unternehmer
Neu eingeführt wird, dass nun beide Vertragsparteien ihren Vertrag aus wichtigem Grund kündigen können. Dies war bislang für den Unternehmer nicht eindeutig gesetzlich geregelt.
 
Zu 4) Architekten- und Ingenieurvertrag §§ 650p–650t BGB

Vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Ingenieurverträgen
Der Gesetzgeber führt erstmalig die Berufsgruppe der Architekten und Ingenieure in das BGB ein. Der Architekt oder Ingenieur hat demnach die jeweils erforderlichen Leistungen zu erbringen, damit die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele erreicht werden.
Für die Zeit, in der die Planungsleistungen erbracht werden, wird ein „Zweiphasenmodell” eingeführt. Es differenziert zwischen der Phase der Zielfindung und der Phase der Ausführung. Dieses Zweiphasenmodell kommt dann zum Tragen, wenn die wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart wurden.

Kosteneinschätzung
Der Begriff Kosteneinschätzung wurde vom Gesetzgeber völlig neu geschaffen. Er darf nicht verwechselt werden mit dem Begriff der Kostenschätzung nach DIN276-1:2008:12.
Die Kosteneinschätzung soll dem Auftraggeber eine grobe Einschätzung geben, welche Kosten er für seine Finanzierungsplanung zu erwarten hat.

Sonderkündigungsrecht
Das Sonderkündigungsrecht besteht nur dann, wenn das oben beschriebene Zweiphasenmodell (§ 650p Abs. 2 BGB) zum Tragen kommt. Der Auftraggeber kann den Vertrag nach Abschluss der Zielfindungsphase kündigen, also wenn die Planungsgrundlagen erstellt sind eine Kosteneinschätzung vorliegt. Dieses Kündigungsrecht gilt von dem Tag an, wenn die Unterlagen vorgelegt werden, und erlischt nach zwei Wochen wieder.

Auch der Architekt oder Ingenieur hat ein Sonderkündigungsrecht. Es greift dann, wenn der Auftraggeber zu lange mit seiner Zustimmung zu Planungsgrundlagen und Kosteneinschätzung wartet. Der Architekt oder Ingenieur kann hierfür eine angemessene Frist setzen. Gibt der Auftraggeber innerhalb der gesetzten Frist keine Erklärung ab oder
verweigert er die Zustimmung ganz, können Architekten und Ingenieure ihrerseits den Vertrag kündigen.

Wenn eine der Parteien das Sonderkündigungsrecht am Ende dieser Zielfindungsphase nutzt, bekommen Architekten und Ingenieure nur die Vergütung für ihre bis dahin erbrachten Leistungen.

Teilabnahmeanspruch
Architekten und Ingenieure können künftig Teilabnahmen ihrer bisherigen Leistungen verlangen – dann, wenn die letzte Leistung des bauausführenden Unternehmers abgeschlossen ist.

Gesamtschuldnerische Haftung mit dem (Bau-)Unternehmer
Nach alter Rechtslage konnten Auftraggeber bei Haftungsfragen schon frühzeitig Ansprüche geltend machen: Selbst dann, wenn der Auftraggeber den Bauunternehmer noch nicht zum Beseitigen des Mangels aufgefordert hatte, konnte er seinen Architekten oder Ingenieur, sofern diesem ein Objektüberwachungsfehler vorgeworfen werden konnte, mit dem (Bau-)Unternehmen, das den Ausführungsfehler begangen hat, gesamtschuldnerisch in Anspruch nehmen. Nun, mit dem neuen Bauvertragsrecht, muss der Auftraggeber zunächst dem (Bau-)Unternehmen eine Frist zur Mangelbeseitigung setzen. Erst wenn diese erfolglos verstrichen ist, kann der Auftraggeber den Architekten oder Ingenieur in Anspruch nehmen.
Beachtet der Auftraggeber diese Vorgabe nicht, dann kann der Architekt oder Ingenieur sein Leistungsverweigerungsrecht so lange geltend machen, bis der Auftraggeber dem bauausführenden Unternehmer erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat. Der Architekt oder Ingenieur muss sein Leistungsverweigerungsrecht gegenüber seinem Auftraggeber explizit geltend machen; das Ganze greift aber nur bei Objektüberwachungsfehlern.
Wenn es sich um fehlerhafte Planung handelt, kann der Auftraggeber den Architekten oder Ingenieur auch künftig unmittelbar in Anspruch nehmen.
 
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