Schlagmann Poroton - Ein leidiges Thema – Haftung bei Mängeln

Ein leidiges Thema – Haftung bei Mängeln

 
Wenn Bauherren und Handwerker über Mängel diskutieren, muss man zwischen drei verschiedenen Arten unterscheiden: neben den weithin bekannten Haftungsfragen zur Werkleistung können auch Sach- oder Rechtsmängel geltend gemacht werden – was in der Praxis deutlich seltener der Fall ist.

Wann spricht man von einem Rechtsmangel?

Rechtsmängel nach § 633 Abs. 3 BGB sind die Ausnahmen bei Bau- und Werkverträgen. Per Definition treten sie nur dann ein, wenn ein Dritter in Bezug auf das Werk ein Recht gegen den Auftraggeber geltend machen kann. Aber auch nicht immer: Ausgeschlossen sind Konstellationen, bei denen der Auftraggeber bei Vertragsschluss bereits einverstanden war, dass dieses Recht ihm gegenüber besteht.
 
Was muss man zum Thema Sachmangel wissen?

Dreht sich die Auseinandersetzung um einen Sachmangel nach § 633 Abs. 2 BGB, dann kommt es ganz darauf an, was genau vereinbart wurde. Denn ein solcher Mangel besteht immer dann, wenn es zu irgendeiner Abweichung kommt zwischen dem tatsächlichen Zustand, also der Ist-Beschaffenheit der Werkleistung, und der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit, also der Soll-Beschaffenheit.
Also ist es der erste Schritt, die vereinbarte Beschaffenheit zu prüfen, indem man den Bau- oder Werkvertrag samt aller Anlagen durchsieht. Dazu gehören auch die Leistungsbeschreibung, das Leistungsverzeichnis, ein Verhandlungsprotokoll und ähnliche Dokumente.
Wenn diese Prüfung ergibt, dass die Parteien tatsächlich eine bestimmte Beschaffenheit des Werkes vereinbart haben, die am Werk aber nicht festzustellen ist, dann ist ein Sachmangel gegeben.
Streng genommen liegt auch dann grundsätzlich ein Mangel vor, wenn ein höherwertiges Teil oder Gerät verbaut wurde, als es vertraglich vereinbart war.

Achtung:
Die vereinbarte Beschaffenheit wird nicht nur über die Vertragsunterlagen geregelt. Es gelten auch nicht ausdrücklich vereinbarte Umstände, die Vereinbarung einer Beschaffenheit kann auch stillschweigend erfolgen. Wie das? Die Rechtsprechung geht davon aus, dass die Parteien eines Bauvertrags regelmäßig stillschweigend Dinge vereinbaren. Beispielsweise, dass die Werkleistung den anerkannten Regeln der Technik zu entsprechen hat – und sie muss funktionstauglich sein. Daher wird ein Werk auch dann als mangelhaft eingestuft, wenn es nicht diesen Regeln entspricht.
 
Je klarer die Leistungsbeschreibung, desto besser für alle

Wer Streit bereits im Vorfeld gern vermeiden will, ist gut beraten, auf eine sehr präzise Leistungsbeschreibung oder ein sehr präzises Leistungsverzeichnis zu achten. Umso besser ist später festgeschrieben, welche Leistungen und welche Beschaffenheit geschuldet sind. Auch die Handwerker haben dadurch Vorteile – sie können sich während der Bauphase besser daran orientieren.

Was tun, wenn Mängel festgestellt wurden?

Grundsätzlich kann der Auftraggeber verlangen, dass Mängel beseitigt werden. Das geht auch schon während der Bauzeit, vor der Abnahme. Empfohlen wird, dass der Auftraggeber den Mangel im ersten Schritt schriftlich rügt. Kommt es dann noch zu keiner Nachbesserung, kann der Auftraggeber im zweiten Schritt eine angemessene Frist festsetzen. In dieser Phase kann der Auftraggeber auch ankündigen, dass er dem Handwerker den Auftrag entzieht, wenn dieser nicht fristgerecht nachbessert. Und: Sollte es durch den noch nicht beseitigten Mangel zu Schäden kommen, haftet der Handwerker, der den Mangel verursacht und nicht behoben hat.
Nach der Abnahme gelten etwas andere Regelungen. Ab dann ist § 13 VOB/B maßgeblich, der die Mängelrechte des Auftraggebers (Gewährleistung) regelt.

Immer am besten schriftlich

Handwerker haben bei einem VOB/B-Bauvertrag prinzipiell das Recht, selbst nachzubessern – man muss ihnen die Möglichkeit einräumen, den Mangel zu beseitigen. Wie sie dies tun, das können sie grundsätzlich selbst entscheiden, es ist ihre Kompetenz und ihr Ermessen.
Es kommt auch auf Fristen an: Der Handwerker ist dazu verpflichtet, den Mangel zu beseitigen, nachdem er vom Auftraggeber dazu aufgefordert wurde und dieser auch den Mangel klar beschrieben hat. Theoretisch besteht der Anspruch des Auftraggebers auch dann, wenn seine Aufforderung nicht schriftliche erfolgt, sondern mündlich oder auch per E-Mail. Der klassische alte Schriftweg ist aber der beste: So kann man die Aufforderung am besten nachweisen, außerdem setzen manche Gerichte bei der Verjährungsfrist als Datum für den Fristbeginn jenes Datum an, an dem die Mängelrüge vom Auftraggeber eigenhändig unterzeichnet wurde.
 
Gut auf die Fristen achten!

Manche Handwerker verweigern das Beseitigen der Mängel. Tun sie dies zu Unrecht, kann der Auftraggeber den Mangel durch Dritte beseitigen lassen und dem Handwerker, der den Mangel verursacht hat, die Kosten dafür auferlegen. Natürlich nur, wenn im Vorfeld alles korrekt gelaufen ist: Das sogenannte Recht zur Selbstvornahme setzt voraus, dass der Auftraggeber den Handwerker vorab dazu aufgefordert hat, den Mangel zu beseitigen, und ihm dafür eine angemessene Frist gesetzt hat – und der Handwerker hat trotzdem nichts gemacht.

Nicht immer müssen Auftraggeber solche Fristen abwarten und ereignislos verstreichen lassen: Sollte ein Handwerker grundsätzlich, ernsthaft und endgültig abgelehnt haben, den Mangel selbst zu beseitigen, kann der Auftraggeber sofort einen Dritten einschalten. Dasselbe gilt auch, wenn Gefahr im Verzug ist oder bestimmte Umstände Eile gebieten. Als unzumutbar gilt eine Fristsetzung außerdem dann, wenn dem Auftraggeber nicht zugemutet werden kann, den Mangel durch den ursprünglich beauftragten Handwerker beseitigen zu lassen, oder wenn dessen Nachbesserungen gescheitert sind.
Aber Achtung: Bei so einer Selbstvornahme gibt es erhebliche Risiken, bis hin zum Verlust der Mängelansprüche. Deswegen wird allgemein dazu geraten, möglichst die sichere Variante mit der Mängelrüge unter Fristsetzung zu wählen.

Und wann gibt es Schadensersatz?

Ein Rücktrittsrecht zugunsten des Auftraggebers kennt der VOB/B-Bauvertrag nicht. Aber es gibt neben dem Anspruch auf Mangelbeseitigung auch ein Recht auf Schadensersatz. Vorausgesetzt, dass der Handwerker den Schaden schuldhaft verursacht hat – und genau dies kann der Handwerker auch zu widerlegen versuchen.

(Anm.: Dieser Text ist keine juristische Beratung. Im Zweifelsfall konsultieren Sie bitte einen Anwalt.)
 
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