Sozialverträglicher Wohnungsbau mit genossenschaftlichem Wohnkonzept
Erschwinglicher Wohnraum ist auch in der Metropolregion Nürnberg knapp. Gerade Familien und Senioren mit durchschnittlichen Einkommen bekommen dies immer deutlicher zu spüren. Die Wohngenossenschaft Fürth-Oberasbach eG trägt neben dem verantwortungsbewussten Erhalt und der Modernisierung ihres Wohnungsbestandes durch den Neubau von Wohnungen zur Reduzierung der Wohnungsknappheit in dieser Region bei. Pünktlich zum 1. Februar diesen Jahres konnten 40 neu errichtete Genossenschaftswohnungen ihren Mietern übergeben werden. Die Wohnbebauung am Fürther Espan, geplant von Hilpert + Kretschy Architekten aus Fürth, verteilt sich auf zwei Bauriegel. Der Bauherr entschied sich bei der Außenwandkonstruktion explizit für den hoch wärmedämmenden, perlitgefüllten Ziegel Poroton-S9 von Schlagmann Poroton. Der Baustoff sowie die Ausführung als monolithische, verputzte Baukörper erfüllen so deren Anspruch an nachhaltigem Wirtschaften im Sinne ihrer Mitglieder.
Nicht einmal 100 Meter von den neu errichteten Wohnungen entfernt, baute die 1920 gegründete Wohnungsbaugenossenschaft Fürth ihre ersten Häuser. Nach Ende des Ersten Weltkriegs herrschte in den bayerischen Städten eine alles beherrschende Wohnungsnot, die durch Flüchtlinge und heimkehrende Soldaten zusätzlich verschärft wurde. Erstmals wurden deshalb baupolitische Fördermaßnahmen ergriffen, diese führten u. a. ab 1920 zu einer Gründungswelle gemeinnütziger Wohnungsbaugesellschaften. Die ersten Häuser der Fürther Genossenschaft wurden für und von Kriegsveteranen errichtet. Bis zum Ausbruch des Zweiten Weltkrieges entstehen so am Espan, einem Fürther Stadtteil, 337 Wohnungen. Die Genossenschaft wächst durch Zusammenschlüsse (Wohnungsgenossenschaft Oberasbach eG, 2011) und weiterer Neubauten, auch außerhalb des Espans auf heute rund 1.200 Wohneinheiten bei rund 2.200 Mitgliedern. Doch in den 1980er-Jahren kommt der Neubau fast ganz zum Erliegen. Erhalt, Modernisierung, energetische Sanierung sowie der barrierefreie, altersgerechte Aus- und Umbau des Wohnungsbestands haben bei einer mäßigen Baukonjunktur Vorrang. Erst ab 2012 werden, auch aufgrund der günstigen Baukredite, wieder Neubauten erstellt.
Auch heute werden sozialverträgliche Wohnungen dringend gesucht. Denn zwischen teuren Eigentumswohnungen und öffentlich geförderten Sozialwohnungen klafft eine große Lücke. Die Wohnungsbaugenossenschaft Fürth-Oberasbach versucht daher, neuen Wohnraum für Haushalte mittleren Einkommens zu schaffen. Deshalb musste ein bestehendes Gebäude an der Wiesenstraße 33, mit wenig Wohneinheiten und einer nicht erhaltenswerten Bausubstanz, einer Wohnanlage mit 40 Mietwohnungen mit Tiefgarage weichen. „Es sind 1400 Wohnungsinteressenten auf unserer Warteliste und in Fürth gab es kaum mehr freie Bauflächen“, sagt Roland Breun, geschäftsführender Vorstand der Wohnungsbaugenossenschaft. „Umso wichtiger ist es, Baulücken zu schließen, um bezahlbare Mietwohnungen zu schaffen.“
Nicht einmal 100 Meter von den neu errichteten Wohnungen entfernt, baute die 1920 gegründete Wohnungsbaugenossenschaft Fürth ihre ersten Häuser. Nach Ende des Ersten Weltkriegs herrschte in den bayerischen Städten eine alles beherrschende Wohnungsnot, die durch Flüchtlinge und heimkehrende Soldaten zusätzlich verschärft wurde. Erstmals wurden deshalb baupolitische Fördermaßnahmen ergriffen, diese führten u. a. ab 1920 zu einer Gründungswelle gemeinnütziger Wohnungsbaugesellschaften. Die ersten Häuser der Fürther Genossenschaft wurden für und von Kriegsveteranen errichtet. Bis zum Ausbruch des Zweiten Weltkrieges entstehen so am Espan, einem Fürther Stadtteil, 337 Wohnungen. Die Genossenschaft wächst durch Zusammenschlüsse (Wohnungsgenossenschaft Oberasbach eG, 2011) und weiterer Neubauten, auch außerhalb des Espans auf heute rund 1.200 Wohneinheiten bei rund 2.200 Mitgliedern. Doch in den 1980er-Jahren kommt der Neubau fast ganz zum Erliegen. Erhalt, Modernisierung, energetische Sanierung sowie der barrierefreie, altersgerechte Aus- und Umbau des Wohnungsbestands haben bei einer mäßigen Baukonjunktur Vorrang. Erst ab 2012 werden, auch aufgrund der günstigen Baukredite, wieder Neubauten erstellt.
Auch heute werden sozialverträgliche Wohnungen dringend gesucht. Denn zwischen teuren Eigentumswohnungen und öffentlich geförderten Sozialwohnungen klafft eine große Lücke. Die Wohnungsbaugenossenschaft Fürth-Oberasbach versucht daher, neuen Wohnraum für Haushalte mittleren Einkommens zu schaffen. Deshalb musste ein bestehendes Gebäude an der Wiesenstraße 33, mit wenig Wohneinheiten und einer nicht erhaltenswerten Bausubstanz, einer Wohnanlage mit 40 Mietwohnungen mit Tiefgarage weichen. „Es sind 1400 Wohnungsinteressenten auf unserer Warteliste und in Fürth gab es kaum mehr freie Bauflächen“, sagt Roland Breun, geschäftsführender Vorstand der Wohnungsbaugenossenschaft. „Umso wichtiger ist es, Baulücken zu schließen, um bezahlbare Mietwohnungen zu schaffen.“
Ein Architekturwettbewerb gab 2014 den Ausschlag für die bestmögliche Nutzung dieses Grundstücks am Rande der historischen Kriegerheimsiedlung am Espan. Hilpert + Kretschy Architekten aus Fürth integrierten mit ihrem Planungskonzept gekonnt eine zeitlose, und doch moderne Architektur in eine historische Wohnsiedlung und bildeten damit Anforderungen und Vorstellungen des Bauherren an einen wirtschaftlichen und nachhaltigen Wohnungsbau im Sinne einer verantwortungsbewussten Genossenschaft am besten ab. Die Bauarbeiten begannen im Frühjahr 2016.
Städtebauliche Integration in eine historische Wohnsiedlung
Der Neubau der Wohnanlage an der Ecke Wiesen-/Georgenstraße stellt einen städtebaulich harmonischen Abschluss der Bestandsbebauung um einen gemeinschaftlich genutzten Innenhof dar und schließt zudem die aufgelockerte Blockrandbebauung der Wiesen- und Espanstraße. Entlang der Georgenstraße wurde die städtebauliche Ausrichtung der bestehenden Gebäudestangen der nordwestlichen Wohnsiedlung übernommen.
Die beiden im Nordwesten erschlossenen 3-Spänner entlang der Wiesenstraße bilden den dominanten Gebäuderiegel, der in seiner Grundstruktur die Erstellung einer wirtschaftlichen Baukonstruktion implementiert. Gleiches gilt für den Laubengangriegel entlang der Georgenstraße, der mit seiner geordneten Schotten-Grundstruktur ebenfalls ein wirtschaftliches Tragwerk ermöglichte. Der Laubengang wird aufgelockert durch kleine individuelle Nischen im Zugangsbereich der Wohnungen und schafft somit Raum für Privatsphäre in einem öffentlich zugängigen Bereich. Alle Wohnungen sind nach Art.48 der BayBO barrierefrei ausgeführt.
Die fußläufige Erschließung der drei witterungsgeschützten Treppen und des grünen Innenhofes erfolgt über die Ecke Wiesen-/Georgenstraße und über einen südlich gelegenen Stichweg. Die Wohnungserschließung der beiden 3-Spänner an der Wiesenstraße erfolgt von Nordwesten und des Laubengangriegels entlang der Georgenstraße von Nordosten. Der schwierige Stellplatznachweis im Viertel konnte mit einer Tiefgarage unter dem gesamten Baufeld gelöst werden, die zusätzlich zum Stellplatznachweis des Neubaus Platz für 13 weitere Stellplätze schafft. Erschlossen wird die Tiefgarage über die bereits vorhandene Zufahrt und einer neuen Ausfahrt an der Wiesenstraße. Acht ebenerdige Stellplätze an der Georgenstraße nutzen die wegen der Einhaltung der Abstandsflächen entstehende Grundstücksfläche vor dem Laubengangriegel.
Eine großzügige Wiese als begrünter Innenhof mit zentralem Kleinkinderspielbereich und Freisitzfläche greift namentlich die „Wiesenstraße“ auf und dient als Kommunikationsfläche der Bewohner untereinander. Auch der Name Espan führt auf weitläufige Wiesen an der Pegnitz zurück, die früher als Weideflächen dienten. Der Innenhof ist nur fußläufig zu erreichen.
Städtebauliche Integration in eine historische Wohnsiedlung
Der Neubau der Wohnanlage an der Ecke Wiesen-/Georgenstraße stellt einen städtebaulich harmonischen Abschluss der Bestandsbebauung um einen gemeinschaftlich genutzten Innenhof dar und schließt zudem die aufgelockerte Blockrandbebauung der Wiesen- und Espanstraße. Entlang der Georgenstraße wurde die städtebauliche Ausrichtung der bestehenden Gebäudestangen der nordwestlichen Wohnsiedlung übernommen.
Die beiden im Nordwesten erschlossenen 3-Spänner entlang der Wiesenstraße bilden den dominanten Gebäuderiegel, der in seiner Grundstruktur die Erstellung einer wirtschaftlichen Baukonstruktion implementiert. Gleiches gilt für den Laubengangriegel entlang der Georgenstraße, der mit seiner geordneten Schotten-Grundstruktur ebenfalls ein wirtschaftliches Tragwerk ermöglichte. Der Laubengang wird aufgelockert durch kleine individuelle Nischen im Zugangsbereich der Wohnungen und schafft somit Raum für Privatsphäre in einem öffentlich zugängigen Bereich. Alle Wohnungen sind nach Art.48 der BayBO barrierefrei ausgeführt.
Die fußläufige Erschließung der drei witterungsgeschützten Treppen und des grünen Innenhofes erfolgt über die Ecke Wiesen-/Georgenstraße und über einen südlich gelegenen Stichweg. Die Wohnungserschließung der beiden 3-Spänner an der Wiesenstraße erfolgt von Nordwesten und des Laubengangriegels entlang der Georgenstraße von Nordosten. Der schwierige Stellplatznachweis im Viertel konnte mit einer Tiefgarage unter dem gesamten Baufeld gelöst werden, die zusätzlich zum Stellplatznachweis des Neubaus Platz für 13 weitere Stellplätze schafft. Erschlossen wird die Tiefgarage über die bereits vorhandene Zufahrt und einer neuen Ausfahrt an der Wiesenstraße. Acht ebenerdige Stellplätze an der Georgenstraße nutzen die wegen der Einhaltung der Abstandsflächen entstehende Grundstücksfläche vor dem Laubengangriegel.
Eine großzügige Wiese als begrünter Innenhof mit zentralem Kleinkinderspielbereich und Freisitzfläche greift namentlich die „Wiesenstraße“ auf und dient als Kommunikationsfläche der Bewohner untereinander. Auch der Name Espan führt auf weitläufige Wiesen an der Pegnitz zurück, die früher als Weideflächen dienten. Der Innenhof ist nur fußläufig zu erreichen.
Die 2- und 3-Zimmer-Wohnungen verfügen über hochwertig ausgestattete 55 bis 80 Quadratmeter Wohnfläche. Eine Besonderheit sind die 2 ½-Zimmer-Mittelwohnungen der 3-Spänner. Die Wohnungen im Erdgeschoss haben ebenerdig vorgelagerte Terrassen mit eigenem Gartenanteil. Alle weiteren Wohnungen verfügen über überdachte Balkone, Loggien oder teilüberdachte großzügige Penthaus-Dachterrassen. Die Mittelwohnungen mit ihren 2 ½-Zimmer-Grundrissen haben jeweils einen multifunktionalen Raum, der sich auch als sommerliche Loggia nach Süden raumbreit öffnen lässt. Die Verschattung aus einfachen Aluminium-Schiebeläden bietet eine wartungsfreie, bauphysikalisch optimale und kostengünstige Alternative zu den üblichen Kunststoff-Rollläden.
Die Dächer wurden als Walmdächer ausgebildet. Die großzügigen Dachterrassen schließen die darunterliegenden Baukörper ab und bilden einen wirksamen Schutz für moderne Flachdachkonstruktionen.
Die Verwendung kontrastreicher Texturen wie der graue, grobe Besenstrich-Putz kombiniert mit glatten, mattfarbigen Aluminium-Schiebeläden und -Balkonen gliedern die Fassade und verleihen den Häusern eine eigene Identität. Das Farbkonzept wurde bei der Sanierung umliegender Häuser in der Zwischenzeit aufgegriffen und liefert damit einen roten Faden, ohne aufdringlich zu wirken. Insgesamt wirkt der Neubau bereits vor Fertigstellung als Initial und Aufwertung des Viertels.
Nachhaltige Ziegelbauweise – neu entdeckt
Beide Baukörper sind in massiver, einschaliger Ziegelbauweise errichtet und entsprechen den strengen Anforderungen der aktuellen Energieeinsparverordnung. Entscheidend tragen die hochwärmedämmenden Außenwände aus Poroton-S9-Planziegeln in 36,5 und 42,5 Zentimeter Wanddicke dazu bei, den energieeffizienten Gebäudestandard einzuhalten. Der Planziegel mit einem U-Wert der Wand von 0,23 W/(m2K) bzw. 0,20 W/(m2K) hält mit einer innenliegenden Dämmung aus natürlichem Vulkangestein (Perlit) die Wohnräume im Winter warm und im Sommer kühl. Dafür sorgen seine klimaregulierenden Eigenschaften. Zahlreiche Zertifizierungen unterschiedlichster Umwelt-Labels von natureplus, über eco-Institut bis Blauer Engel (Poroton-Perlit-Dämmstoff) belegen die wohngesunden Eigenschaften perlitgefüllter Ziegel von Schlagmann Poroton. Zur Erhöhung der Speichermasse des Baukörpers tragen die Innenwände (Poroton-Planziegel T 1,4) und Wohnungstrennwände (Poroton-S-Pz mit d=24 cm), die ebenfalls mit Poroton-Ziegeln realisiert wurden, bei. Für einen erhöhten Wärmeschutz wurden die in Beton ausgeführten, von der Tiefgarage hoch zu den Wohngeschossen durchgehenden Treppenaufgänge zusätzlich mit Poroton-WDF gedämmt.
Für Bauherr Roland Breun, der die Initiative zur Ausführung dieser Bauweise ergriff, stand die Nachhaltigkeit der Gebäudehülle von Anfang an im Vordergrund: „Da neu gebaute Genossenschaftswohnungen unseren Mitgliedern über viele Jahre einen hohen Wohnkomfort garantieren sollen, setzen wir auf die ökonomischen, ökologischen und bauphysikalischen Vorteile der nachhaltigen Ziegelbauweise.“ Bauherr und Architekt waren von den Vorteilen der perlitgefüllten Poroton-Ziegeln angetan, nachdem aber die moderne Ziegelbauweise in der Region in Vergessenheit geraten schien, informierten sie sich daher eigens auf einer Baustellen-Exkursion. Breun: „Wir denken als Genossenschaft in 100 Jahren. Perlitgefüllte Ziegel passen daher zu unserer Philosophie, sie sind nachhaltig und langlebig. Gebäude daraus haben eine hohe Wertbeständigkeit und Stabilität, sie garantieren unseren Mietern ein gesundes Wohnklima.“
Die Verwendung kontrastreicher Texturen wie der graue, grobe Besenstrich-Putz kombiniert mit glatten, mattfarbigen Aluminium-Schiebeläden und -Balkonen gliedern die Fassade und verleihen den Häusern eine eigene Identität. Das Farbkonzept wurde bei der Sanierung umliegender Häuser in der Zwischenzeit aufgegriffen und liefert damit einen roten Faden, ohne aufdringlich zu wirken. Insgesamt wirkt der Neubau bereits vor Fertigstellung als Initial und Aufwertung des Viertels.
Nachhaltige Ziegelbauweise – neu entdeckt
Beide Baukörper sind in massiver, einschaliger Ziegelbauweise errichtet und entsprechen den strengen Anforderungen der aktuellen Energieeinsparverordnung. Entscheidend tragen die hochwärmedämmenden Außenwände aus Poroton-S9-Planziegeln in 36,5 und 42,5 Zentimeter Wanddicke dazu bei, den energieeffizienten Gebäudestandard einzuhalten. Der Planziegel mit einem U-Wert der Wand von 0,23 W/(m2K) bzw. 0,20 W/(m2K) hält mit einer innenliegenden Dämmung aus natürlichem Vulkangestein (Perlit) die Wohnräume im Winter warm und im Sommer kühl. Dafür sorgen seine klimaregulierenden Eigenschaften. Zahlreiche Zertifizierungen unterschiedlichster Umwelt-Labels von natureplus, über eco-Institut bis Blauer Engel (Poroton-Perlit-Dämmstoff) belegen die wohngesunden Eigenschaften perlitgefüllter Ziegel von Schlagmann Poroton. Zur Erhöhung der Speichermasse des Baukörpers tragen die Innenwände (Poroton-Planziegel T 1,4) und Wohnungstrennwände (Poroton-S-Pz mit d=24 cm), die ebenfalls mit Poroton-Ziegeln realisiert wurden, bei. Für einen erhöhten Wärmeschutz wurden die in Beton ausgeführten, von der Tiefgarage hoch zu den Wohngeschossen durchgehenden Treppenaufgänge zusätzlich mit Poroton-WDF gedämmt.
Für Bauherr Roland Breun, der die Initiative zur Ausführung dieser Bauweise ergriff, stand die Nachhaltigkeit der Gebäudehülle von Anfang an im Vordergrund: „Da neu gebaute Genossenschaftswohnungen unseren Mitgliedern über viele Jahre einen hohen Wohnkomfort garantieren sollen, setzen wir auf die ökonomischen, ökologischen und bauphysikalischen Vorteile der nachhaltigen Ziegelbauweise.“ Bauherr und Architekt waren von den Vorteilen der perlitgefüllten Poroton-Ziegeln angetan, nachdem aber die moderne Ziegelbauweise in der Region in Vergessenheit geraten schien, informierten sie sich daher eigens auf einer Baustellen-Exkursion. Breun: „Wir denken als Genossenschaft in 100 Jahren. Perlitgefüllte Ziegel passen daher zu unserer Philosophie, sie sind nachhaltig und langlebig. Gebäude daraus haben eine hohe Wertbeständigkeit und Stabilität, sie garantieren unseren Mietern ein gesundes Wohnklima.“
Historischer Pavillon gerettet
Eines der ausschlaggebenden Argumente für das Planungskonzept von Hilpert + Kretschy Architekten war der Erhalt des historischen Pavillons an der Ecke Wiesen-/Georgenstraße. Sie plädierten für ein Nichtschließen der 74°-Ecke dort und damit den Erhalt des vorhandenen Pavillons und eines großen Ahornbaumes. Der Pavillon war ein Lebensmittelladen und diente über viele Jahrzehnte hinweg der Versorgung der alten Kriegerheimsiedlung. Nach alten Plänen setzten Hilpert + Kretschy den Pavillon noch vor dem Start des Neubaus in Stand. Mittlerweile wurde die vorbildliche Renovierung bereits mehrfach ausgezeichnet; in Planung ist dort eine ständige Ausstellung über die Geschichte der Siedlung.
Gut und sicher wohnen
Die Mitgliedschaft in der Wohnungsbaugenossenschaft Fürth-Oberasbach verschafft Mietern eine hohe Wohnqualität durch hochwertigen zeitgemäßen Wohnungsbau. Unübertroffen aber ist die lebenslange Wohnsicherheit zu fairen Mietpreisen. Der Mietpreis der neuen Wohnungen liegt beispielsweise bei 8,90 Euro je Quadratmeter zuzüglich Nebenkosten. Dies liegt weit unter dem Durchschnittspreis in der Metropolregion. So verwundert die geringe Fluktuationsrate von 6,5 Prozent (Stand 2016, Wohnungsbaugenossenschaft Fürth-Oberasbach) kaum; ein Auszug oder Wohnungswechsel betrifft als Folge der Demographie meist ältere Mitglieder.
Fazit
Kluge Planung und die sorgfältige Auswahl qualitativ hochwertiger Materialien zeigen sich bei dieser Baumaßnahme sowohl in der optisch sehr ansprechenden als auch in der technisch-bauphysikalischen Ausführung der Wohnanlage. Auf eine zusätzliche Außendämmung konnte dank der monolithischen Ziegelbauweise verzichtet werden. Dem nachhaltigen Gedanken einer langen Lebensdauer sowie wirtschaftlichen Unterhaltskosten der Fassaden wurde somit Rechnung getragen.
Zwei weitere Neubauobjekte der Wohnungsbaugenossenschaft Fürth-Oberasbach eG wurden in der Zwischenzeit ebenfalls mit perlitgefüllten Poroton-Ziegeln realisiert.
Eines der ausschlaggebenden Argumente für das Planungskonzept von Hilpert + Kretschy Architekten war der Erhalt des historischen Pavillons an der Ecke Wiesen-/Georgenstraße. Sie plädierten für ein Nichtschließen der 74°-Ecke dort und damit den Erhalt des vorhandenen Pavillons und eines großen Ahornbaumes. Der Pavillon war ein Lebensmittelladen und diente über viele Jahrzehnte hinweg der Versorgung der alten Kriegerheimsiedlung. Nach alten Plänen setzten Hilpert + Kretschy den Pavillon noch vor dem Start des Neubaus in Stand. Mittlerweile wurde die vorbildliche Renovierung bereits mehrfach ausgezeichnet; in Planung ist dort eine ständige Ausstellung über die Geschichte der Siedlung.
Gut und sicher wohnen
Die Mitgliedschaft in der Wohnungsbaugenossenschaft Fürth-Oberasbach verschafft Mietern eine hohe Wohnqualität durch hochwertigen zeitgemäßen Wohnungsbau. Unübertroffen aber ist die lebenslange Wohnsicherheit zu fairen Mietpreisen. Der Mietpreis der neuen Wohnungen liegt beispielsweise bei 8,90 Euro je Quadratmeter zuzüglich Nebenkosten. Dies liegt weit unter dem Durchschnittspreis in der Metropolregion. So verwundert die geringe Fluktuationsrate von 6,5 Prozent (Stand 2016, Wohnungsbaugenossenschaft Fürth-Oberasbach) kaum; ein Auszug oder Wohnungswechsel betrifft als Folge der Demographie meist ältere Mitglieder.
Fazit
Kluge Planung und die sorgfältige Auswahl qualitativ hochwertiger Materialien zeigen sich bei dieser Baumaßnahme sowohl in der optisch sehr ansprechenden als auch in der technisch-bauphysikalischen Ausführung der Wohnanlage. Auf eine zusätzliche Außendämmung konnte dank der monolithischen Ziegelbauweise verzichtet werden. Dem nachhaltigen Gedanken einer langen Lebensdauer sowie wirtschaftlichen Unterhaltskosten der Fassaden wurde somit Rechnung getragen.
Zwei weitere Neubauobjekte der Wohnungsbaugenossenschaft Fürth-Oberasbach eG wurden in der Zwischenzeit ebenfalls mit perlitgefüllten Poroton-Ziegeln realisiert.
